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来源:网络整理 作者:中国新闻视线网小编 发布时间:2019-06-05 10:09

  随着恒基地产董事会主席李兆基宣布退任,香港四大家族(其他三家包括:新鸿基地产、新世界地产、长江实业集团)创始一代全部走向谢幕。

  5月28日,是属于老牌港资房企恒基地产兆业地产有限公司(HK:00012,简称“恒基地产“)的高光时刻。这一天,恒基地产在香港举办了股东会;嵘,李兆基正式将他的恒基”帝国“交棒到年轻一辈手中。同一天,在2000公里外的北京,恒基地产又以30.2亿元拿下朝阳区孙河高价地,回到了暌违20年之久的北京市场。

  当这两件事同时发生时,业界对其的关注明显变得更加热烈。近年来,在内地房企大举向规模行进时,港资房企坚守的稳健策略却也成为企业快速发展的“拖累”,港资房企在内地市场的占有率呈现出逐年下降趋势。在此期间,恒基地产的内地土储也在不断下滑。此次其为何一反常态,从一众内地房企中“虎口夺食”?业内猜测,这背后或许暗含着二代经营风格的转变。

  与此同时,在北京楼市持续两年调控趋紧的环境下,恒基地产以6.95万元/平方米的楼面价拿到的北京孙河项目,未来将如何突围,这也是个难题。

  二代上位,投资风格大变?

  5月28日,北京迎来4宗宅地公开出让。其中,朝阳区孙河一宗不限价住宅用地,吸引了十余家房企参与现场竞拍。最终,该地块被恒基地产以30.2亿元竞得。

  恒基地产突然表现出的积极态度,让市场感到意外。多年前,香港房企曾凭借自身在国际资本市场收获的资金优势和开发经验,一度成为引领内地房地产行业发展的主导力量。但在2010年万科(SZ:000002)成为首个突破千亿的房企之后,内地房企纷纷走上规模的加速通道,而此时拥有40年发展史,经历过多次房地产市场波动的港资房企,却在坚守稳健发展的道路上逐渐“掉队”。

  恒基地产也不例外。根据恒基地产公告显示,从2014年开始,恒基地产在内地的土地储备就一路下滑。2014-2017年,恒基地产在内地的土地面积储备分别为1.36亿平方尺、1.27亿平方尺、1.01亿平方尺、3500万平方尺,3204万平方尺。

  对于港资房企近年来在内地发展不畅的原因,业内普遍认为,难以适应内地市场节奏是主因。与港企一以贯之的“囤地慢周转”模式不同,内地房地产市场强调快开发、高周转的运作逻辑。对此,九龙仓(HK:01997)中国副主席周安桥曾在接受采访时感叹说:"内地房企推行所谓的5、9、12开发节奏,即拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月楼盘现金流已由负转为正。这种周转速度,我们今天也没法达到。"

  而此次恒基地产却一反常态,从中海地产(HK:00688)、碧桂园(HK:02007)、保利发展(SH:600048)等9家规模房企中虎口夺食,着实令人惊讶。

  对此,恒基地产内部人士接受36氪采访时表示,这次拿地是“给小老板的见面礼”(小老板指李兆基之子李家杰及李家诚)。这一日,在香港美丽华酒店内,恒基地产兆业召开了一场股东会,主题是创一代退休与二代接任。在这场股东会上,恒基地产兆业董事会主席李兆基正式交棒给两个儿子,其中,李家杰主要负责内地业务,而李家诚则主要负责香港业务。

  对于恒基地产地产的这一表现,一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示:“二代急需业绩来证明自己的能力,他们的经营风格或许与其父辈囤地生财的思路不太相同!

  恒基地产也在2018年年报中明确表示,其有意在内地的一二线城市增加土地储备!昂慊夭绦谝幌,以及极具经济增长潜力的二线城市物色发展项目,务求扩大土地储备。同时,亦会加强与内地发展商合作,以推动业务发展。此外,本集团于主要城市之核心地段,积极物色具潜质之地块, 并发展成为商办项目作长期收租之用!

  由此来看,北京孙河地块或只是恒基“发力”的一个开始。

  前途艰险的高价地块,如何“消化”?

  二代的经营思路是否会发生变化,还需要更多观察的契机。但眼下,摆在恒基地产面前的一个现实问题是,这块高溢价(土地成交价与起拍价比率)地块该如何做?

  作为近三年北京城区第一宗不限价商品房住宅地块,孙河地块颇受欢迎,据悉,在开始竞拍之前,有3家企业都表现出了势在必得的决心,然而,根据当天土地竞拍的举牌情况来看,26.7亿成为大多数企业的一个门槛,超过26.7亿之后,仅有龙湖、保利、恒基地产三家企业仍在厮杀,最终,龙湖、保利不敌恒基地产。

  不过,这个项目接下来恐怕并不好做。根据公开资料显示,恒基地产拿下的这块地虽然不是地王,但据测算,其楼面价已达到6.95万元/平方米,其未来售价或将在10万元/平以上,而蓝鲸房产从第三方平台查阅到,目前,孙河区域聚集了多个高端项目,周边的天瑞宸章、禧瑞春秋均为限竞房项目,售价在7万元/平方米以内。

  对此,中原地产首席分析师张大伟分析道,在北京一波又一波的调控下,市场空间越收越紧,房企举牌时之所以如此谨慎,可能是考虑到产品的规划空间越来越小。而据合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产分析表示:“孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺,合院产品的整套均价批到了8.6万元,由此大致可以看出住建部门对该区域价格的上限值!

  在前景未明的调控之下,该地块究竟是不是一个“好生意“充满了不确定性。不过,从恒基地产近几年大力推进合作开发的动作来看,该地块或大几率会引入合作伙伴共同开发。

  过去几年来,恒基地产在内地的土地储备虽然在迅速下降,但其并未完全放弃内地市场,而是转为合作开发模式。包括旭辉控股(HK:00884)、碧桂园(HK:02007)、龙湖集团(HK:00960)和凯德中国等都是其合作伙伴。其中,旭辉既是恒基地产兆业最早合作的合作方,又是其合作次数最多的“老搭档“。据统计,旭辉与恒基地产的合作项目已遍布上海、苏州、长沙等全国5个一二线城市。

  那么,此次恒基地产会否再度与内地房企联手呢?“恒基地产在苏州的项目相对较多,基本都是由旭辉操盘。在内地市场,旭辉也是恒基地产的主要合作公司。所以,在北京这一宗地的背后,是不是有旭辉的身影?这可能要等实际开发才能揭晓!罢糯笪胺治龅。

  对此,蓝鲸房产向旭辉高管人事求证,据该人士透露:“在恒基地产竞拍该地块之前双方曾有过交流,恒基方面是希望将该地块打造成品牌名片,而且他们有足够的经验,可以独自打造高端产品,因此,恒基大概率会自己操盘这个地块!

  擅长打造精品,这曾是港资房企的优势,但如今,内地企业在过往20年的发展中已获得了长足的发展,产品营造能力并不亚于港企。由此来看,在北京这个不缺豪宅项目的城市里,恒基地产想要超越市场,创造出更高溢价的产品,难度不小。

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